Quali rischi valutare per comprare casa all’asta?

Comprare casa all’asta è un’opportunità molto interessante per ottenere un immobile a un prezzo conveniente (anche il 20-25% in meno rispetto al valore di mercato), da abitare oppure da rivendere o affittare.

Tuttavia prima di decidere di acquistare un immobile all’asta bisogna tenere a mente che possono essere presenti diversi tipi di problemi che abbassano sensibilmente il valore  del bene: abusi edilizi, occupanti che rifiutano di andarsene, debiti pendenti con il condominio.

Avvalersi di consulenti immobiliari permette di trattare nel giusto modo le problematiche che possono intercorrere tra noi e un buon affare.

Dove trovare immobili venduti all’asta

Le opportunità di acquisto di immobili venduti all’asta devono essere pubblicizzate: il modo con cui ciò avviene può cambiare a seconda di quanto deciso dal giudice dell’esecuzione. per cercare occasioni convenienti si possono consultare i siti dei tribunali, i principali quotidiani nazionali così come i siti specializzati nelle vendite di casa all’asta. Sul portale delle vendite del Ministero della Giustizia è possibile ricercare le occasioni di vendite pubbliche.

Cosa bisogna valutare per comprare casa all’asta?

La perizia è un elemento cruciale del quale tenere conto prima di procedere all’acquisto di una casa all’asta. In questo documento, depositato agli atti del procedimento esecutivo, sono riportati lo stato dell’immobile, il valore commerciale, la planimetria, 

Ovviamente è molto importante valutare con i propri occhi lo stato dell’edificio che si è interessati ad acquistare. Il custode giudiziario è una figura nominata dal giudice che si occupa di gestire all’atto pratico l’immobile, e con il quale si può concordare una visita. Il custode è tenuto a concedere una visita all’immobile entro 15 giorni dalla richiesta.

Come partecipare all’asta immobiliare per comprare casa

L’asta tradizionale si tiene fisicamente nel luogo e nei giorni indicati nell’avviso: per partecipare occorre presentare in busta chiusa un’offerta presso la cancelleria del Tribunale. Nella busta bisogna includere fotocopia del documenti di identità, assegno circolare con cauzione e gli altri documenti richiesti dal bando.

Nel corso della procedura sono previsti dei rilanci da parte dei partecipanti fino al momento di chiusura dell’asta; in caso di unica offerta prodotta, l’immobile viene assegnato all’offerente se il prezzo è pari o maggiore di quello d’asta; se il prezzo è più basso il giudice potrebbe indire un’altra seduta. Una volta vinta l’asta occorre pagare l’importo residuo. Il giudice poi provvederà a firmare il decreto di trasferimento e si compie il passaggio di proprietà.

Le modalità d’asta

L’asta può avvenire in modalità:

• “sincrona” (i rilanci avvengono in diretta nel giorno e ora stabiliti dal giudice)
• “asincrona” (i rilanci avvengono nel giro di alcuni giorni)
•  mista

Le aste immobiliari – in tribunale od online – possono avvenire in modalità senza incanto e con incanto.

Nel caso dell’asta senza incanto occorre presentare alla Cancelleria del Tribunale un’offerta in busta chiusa e un assegno circolare che copra il 10% del prezzo d’asta. Qualora la proposta non venga giudicata idonea la cauzione viene restituita.

Dopo l’aggiudicazione, il compratore ha a disposizione il tempo indicato nell’avviso di vendita – in genere 60 e 90 giorni – per pagare l’importo completo. Il decreto di trasferimento 

Quali sono le spese previste per comprare casa all’asta?

Le spese da sostenere per l’acquisto della casa all’asta comprendono l’imposta di registro, l’imposta catastale e ipotecaria, il bollo virtuale (per le aste online) e l’IVA se prevista dalla legge.

Il valore degli immobili venduti all’asta possono essere inferiori anche del 40% rispetto a quello di mercato, garantendo un interessante opportunità di risparmio a coloro che vogliono acquistare un immobile a scopo abitativo o per rivenderlo, ottenendo un profitto.

Tuttavia a un prezzo molto conveniente si affiancano eventuali problematiche delle quali i potenziali clienti devono essere al corrente, per non rischiare di compiere gravi errori.

Quali rischi nell’acquistare casa all’asta?

Una casa acquistata all’asta può rivelarsi un affare vantaggioso, siccome il prezzo di acquisto in genere è molto inferiore rispetto a quello di mercato, ma può anche riservare brutte sorprese come abusi edilizi da sanare, necessità di interventi urgenti.
Comprare casa all’asta senza rischi però è possibile, se si pone attenzione agli aspetti fondamentali della procedura. Se non ti senti in grado, meglio però affidarsi a esperti competenti in grado di aiutarti, come agenzie immobiliari specializzate in questo genere di trattative.

I rischi delle case da acquistare all’asta riguardano in genere:

• i requisiti e i termini richiesti dalla procedura d’asta per aggiudicarsi l’acquisto
• la copertura finanziaria necessaria per procedere con l’acquisto
• la presenza di eventuali inquilini in possesso di contratti opponibili (il che richiede di aspettare la scadenza dei titoli)
• lo stato dell’immobile
• la presenza di diritti di terzi o di ipoteche

Comprare casa all’asta – Come valutare i rischi

Prima di tutto, ti consigliamo di non puntare direttamente alla prima occasione di vendita all’asta che ti sembra vantaggiosa. Riservati un po’ di tempo per osservare le aste senza partecipare, in modo da comprendere meglio i meccanismi che determinano il loro funzionamento.

Se sei interessato ad acquistare una casa all’asta, prima di tutto presta attenzione:

• ai tempi necessari per ottenere dalla banca il finanziamento necessario per pagare la somma concordata per l’acquisto entro le scadenze previste (60, 90 o 120 giorni). Mancare di saldare quanto pattuito entro la scadenza comporta perdere l’aggiudicazione e l’assegno a titolo di cauzione
• al contenuto della perizia del tribunale per valutare lo stato dell’immobile

Rischi di comprare casa all’asta

Un rischio da prendere in considerazione con l’acquisto della casa all’asta è l’eventualità che l’appartamento sia ancora occupato dal debitore e/ o dai suoi familiari. La vendita infatti avviene nello stato di fatto e di diritto in cui l’immobile si trova.

Secondo quanto disposto dal decreto Semplificazioni del 2018, il debitore ha il diritto di abitare la propria dimora, anche se pignorata, fino all’aggiudicazione.

Il debitore quindi ha il diritto di permanere nella casa, ma deve astenersi dall’alienarne la proprietà, tutelarne l’integrità e consentire la visita ad eventuali acquirenti.

L’occupazione dell’immobile

Possiamo quindi trovarci di fronte a immobili occupati:

• dal debitore
• dal coniuge del debitore in virtù di provvedimento di assegnazione della casa familiare
• con contratto opponibile alla procedura esecutiva, stipulato prima del pignoramento
• senza titolo, ovvero dopo il pignoramento

Questo aspetto rischia di tradursi in un grosso limite nel godimento dell’immobile oppure nelle possibilità di guadagno se intendi acquistarlo come investimento.

Ciò richiede di mobilitarsi per ottenere la collaborazione del precedente proprietario nello sgomberare, oppure ricorrere alla forza pubblica per entrarne in possesso.

Le procedure di sfratto comunque richiedono tempo, e questo può dilatare i tempi necessari per rientrare dal proprio investimento.

La perizia preliminare

Il giudice nomina un perito, il quale redige una perizia che descrive:

• la stima del prezzo di asta
• lo stato dell’immobile
• la planimetria
• l’eventuale esistenza di abusi edilizi
• l’eventuale presenza di debiti
• se l’immobile è occupato

La perizia viene depositata nella cancelleria del tribunale e può essere richiesta allo studio del perito oppure visualizzata online, quando l’asta viene pubblicata sui siti web dedicati. La perizia deve essere letta molto attentamente, e inoltre è opportuno svolgere dei controlli ulteriori sull’immobile che si intende acquistare.

Inoltre ci si può rivolgere al custode giudiziario che si occupa della conservazione dell’immobile per richiedere un sopralluogo.

Dalla lettura della perizia dell’incaricato possiamo apprendere se sono stati presentati opposizioni all’esecuzione o difetti procedurali che possano avallare future opposizioni. Questi aspetti sono molto importanti per valutare se l’aggiudicazione all’asta può essere minata da difetti procedurali.

L’acquisto della casa all’asta non scongiura quindi dalla possibilità della presenza di difetti, anzi!

L’immobile viene ceduto dal tribunale nello stato in cui si trova, e la presenza ad esempio di ipoteche non segnalate non inficia la vendita, ma comporta problemi per il nuovo proprietario.

Possono essere presenti debiti condominiali arretrati, imposte non evase, abusi edilizi non sanati che ricadono sul nuovo compratore. Bisogna perciò essere al corrente di questi costi aggiunti che fanno lievitare la spesa totale per acquistare l’immobile all’asta.

Comprare casa all’asta – Disponibilità economiche

Una volta aggiudicato l’immobile, occorre provvedere al pagamento della somma pattuita entro 60, 90 o 120 giorni nelle modalità definite, ricorrendo alle proprie disponibilità oppure richiedendo un prestito.

La banca tuttavia eroga un mutuo il cui importo raggiunge al massimo l’80% del valore dell’immobile acquistato. Il compratore deve quindi assicurarsi di poter fare fronte alla somma rimanente con le proprie disponibilità.

Inoltre, se emerge qualche problema abitativo, la banca potrebbe decidere di interrompere l’erogazione del mutuo, con evidenti difficoltà di coloro che hanno bisogno di pagare la somma richiesta per aggiudicarsi la proprietà dell’immobile.

Se l’aggiudicatario non considera questi aspetti, rischia di trovarsi sprovvisto dei mezzi economici necessari per concretizzare l’acquisto.

I consulenti immobiliari si occupano quindi di ottenere da tutti i creditori coinvolti un documento di rinuncia agli atti che metta al sicuro l’acquirente dai rischi derivanti dal debito di partenza.

Per evitare di subire dei cattivi affari con la vendita all’asta, ricordati quindi di:

• leggere – o far leggere – attentamente la perizia all’esperto per verificare se sono presenti oneri insoluti, abusi edilizi ecc.
• visitare l’immobile prima di formulare una offerta di acquisto, meglio ancora se accompagnato da un esperto
• verificare se hai a disposizione fondi necessari per coprire tutte le spese della procedura e per l’acquisto della casa

Comprare casa all’asta – Gli abusi edilizi

Purtroppo, un’abitazione in vendita all’asta può riservare delle brutte sorprese, sotto forma di abusi edilizi mai sanati, il ci obbligo di regolarizzazione ricade sul proprietario. Le eventuali irregolarità comunque possono essere sanate entro 120 giorni dal trasferimento dell’immobile e non pregiudicano la richiesta di mutuo bancario.

Le proprietà inoltre possono essere apparentemente di proprietà di un solo soggetto, ma in realtà celare fondi patrimoniali, diritti di abitazione, usufrutti o quote di proprietà di altri soggetti, il che può complicare, e di molto, il diritto a prendere possesso dell’abitazione.

Come ormai avrai capito, non esistono aste immobiliari senza rischi.

I consulenti immobiliari come Stralciami si occupano di valutare la perizia per appurare se sono presenti irregolarità strutturali, abusi edilizi che possono ridurre il valore dell’acquisto.

Contattaci senza impegno, siamo pronti ad aiutarti!