Pignoramento della prima casa: quando è possibile, e come evitarlo

Molti pensano che la prima casa sia un bene immobile non pignorabile per Legge. In realtà, la circostanza di impignorabilità si verifica soltanto in condizioni particolari.
La prima casa è pignorabile?
Nel caso di creditori privati (banca, condominio, fornitori) vale la regola di pignorabilità generale. Nel caso di Agenzia delle Entrate invece possono avvenire delle condizioni di limitazione.
I creditori privati quindi possono agire pienamente per recuperare l’importo del proprio credito, e non esiste nessuna soglia minima a partire dalla quale questo diritto è esercitabile.

Inoltre non esiste nessun divieto di pignoramento per una casa abitata da un bambino o da un invalido, neanche nel caso di debitori che non sono in grado di procurarsi un’altra abitazione.

La prima casa è pignorabile?

In termini generali, la prima casa è pignorabile in caso di debito di natura privata. Nel caso ad esempio di debiti contratti con banche o finanziarie, non sono previsti limiti o tutele per i debitori (anche qualora questi siano creditori). Non è previsto un importo minimo a partire dal quale è possibile attuare il pignoramento: perciò il creditore può ricorrere alla procedura di esecuzione forzata anche per debiti dall’importo molto basso.
D’altro canto, comunque, non si tratta di una procedura che i creditori sono ansiosi di intraprendere. Si tratta di un processo dai costi molto elevati e dei tempi di conclusione incerti e generalmente molto lunghi.
Per questa ragione i creditori sono generalmente ricettivi verso proposte che consentono di rientrare almeno di una parte del credito e in tempi certi e brevi, come il saldo e stralcio.

Quando si può pignorare la prima casa?

Devi sapere inoltre che non esiste nessun divieto di pignoramento della prima casa se in essa vive e risiede un bambino piccolo o un invalido. Non costituisce neanche motivo di impedimento il fatto che il debitore si trovi in condizioni economiche tali da non poter comprare un altro immobile o pagare un affitto. Ovviamente, tutto ciò è possibile se il creditore è in possesso di un titolo di esecutivo (una cambiale, un contratto, un decreto ingiuntivo) con valenza di Legge.

Come funziona il pignoramento della prima casa?

Per avviare il pignoramento di un immobile, il creditore deve essere in mano di un titolo esecutivo (es. una sentenza, un decreto esecutivo, una cambiale, un mutuo).
Il pignoramento della prima casa è regolato dal D.P.R. n. 602/1073 (articolo 76 e seguenti) il quale disciplina i limiti e le condizioni dell’espropriazione immobiliare.

Il creditore deve notificare al debitore l’atto di precetto, ovvero l’invito a pagare entro 10 giorni. Nell’arco di massimo 90 giorni dalla notifica del precetto, il creditore deve notificare l’atto di pignoramento immobiliare attraverso l’ufficiale giudiziario, e portarlo a conoscenza anche di eventuali cointestatari del bene.
Anche se non è obbligatorio, in genere prima del pignoramento, a iscrivere l’ipoteca sulla prima casa. Tale adempimento non deve essere notificato: questo step permette al creditore di procedere con l’espropriazione del bene immobile anche qualora venga trasferito a terzi.

Pignoramento prima casa Equitalia: quando è possibile?

L’Agenzia delle Entrate, sulla base della normativa vigente, è abilitata a pignorare un immobile se il debito è superiore o almeno pari a 20.000 euro. Ciò non comporta che l’abitazione venga messa all’asta o pignorata. SI tratta di una sorta di garanzia del credito del debitore sulla casa, per impedire a eventuali soggetti terzi di avviare il pignoramento della casa. Tuttavia Equitalia deve informare il debitore di tale attività tramite specifico avviso.

Quindi a essere impignorabile non è la “prima casa” quanto l’unico immobile, immobile che deve essere adibito ad uso abitativo e il contribuente vi risieda anagraficamente.

Come rendere impignorabile la prima casa?

Praticamente la prima casa è impignorabile a condizione che:

• sia l’unica casa posseduta (il debitore non deve possedere altri immobili)
• la casa deve avere destinazione catastale abitativa (es. non essere
• non sia considerata bene di lusso: non deve essere accatastata nella categoria A/8 (Abitazioni in ville) o A/9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

Box, posti auto, cantine e altre pertinenze dell’abitazione, che se non accatastati autonomamente, non fanno decadere all’immobile il requisito di unicità.

Quando non si può pignorare?

Nel solo caso che il creditore sia l’Agenzia dell’Entrate, inoltre, non è possibile eseguire il pignoramento se:

• il debito è inferiore a 120.000 euro
• il complesso dei beni immobili di proprietà del debitore è inferiore per valore netto a 120mila euro.

Un creditore privato invece può ricorrere al pignoramento senza dovere sottostare a un valore minimo di importo del debito.

Secondo il decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, infatti

• nei casi diversi da quello di cui alla lettera a), può procedere all’espropriazione immobiliare se l’importo complessivo del credito per cui procede supera centoventimila euro. L’espropriazione può essere avviata se è stata iscritta l’ipoteca di cui all’articolo 77 e sono decorsi almeno sei mesi dall’iscrizione senza che il debito sia stato estinto
• Il concessionario non procede all’espropriazione immobiliare se il valore dei beni, determinato a norma dell’articolo 79 e diminuito delle passività ipotecarie aventi priorità sul credito per il quale si procede, è inferiore all’importo indicato nel comma 1

In presenza di debiti complessivamente superiori a 20 mila euro, si può porre ipoteca sull’unico immobile di proprietà del debitore, nel quale egli risiede anagraficamente.
Equitalia può pignorare allo stesso modo l’usufrutto o la nuda proprietà.

Se il contribuente è debitore di un solo immobile, quindi, quel bene non potrà essere pignorato dall’Agenzia delle Entrate.

Prima casa: quando non è pignorabile?

Il D.P.R. n. 602/1073, articolo 76 e seguenti, regola ciò che concerne il pignoramento immobiliare della prima casa, con i limiti e le condizioni che consentono l’espropriazione immobiliare..
La prima casa non è pignorabile solo quando il creditore è l’Agente per la riscossione esattoriale (Agenzia Entrate Riscossione, che ha sostituito Equitalia), il quale agisce per il recupero dei crediti dello Stato o della Pubblica Amministrazione.

Per la precisione, la Legge stabilisce che non si possa pignorare l’abitazione unica del debitore, non la prima casa intesa come luogo di residenza.
La prima casa non si può pignorare se avvengono queste condizioni:

• l’immobile deve essere il solo di proprietà del contribuente
• l’immobile deve essere luogo di residenza del contribuente
• non deve essere un immobile di lusso
• deve essere accatastato a civile abitazione (categorie A/8 e A/9)

Se anche solo una di queste condizioni non è presente (es. il debitore possiede due case o vive in una casa di lusso), la casa è pignorabile.

L’Esattore inoltre deve:

• notificare la cartella esattoriale e aspettare almeno 60 giorni;
• notificare un preavviso di ipoteca e aspettare almeno 30 giorni;
• iscrivere l’ipoteca sulla casa del contribuente e aspettare almeno 6 mesi prima di poter avviare il pignoramento vero e proprio.

Quando può essere pignorata la casa?

Se manca anche una delle condizioni sopra esposte, la prima casa è pignorabile.
La prima casa è pignorabile quindi ad esempio quando:

• Si possiede anche un altro immobile (anche se solo per una quota), ad esempio per eredità;
• Il contribuente ha un solo immobile ma a uso ufficio;
• il contribuente risiede in una villa o in una abitazione accatastata come immobile di lusso;
• Si ha la residenza in un immobile diverso dalla casa di proprietà (es. perché è stata data in affitto)

È possibile pignorare la prima casa?

Come abbiamo visto, la prima casa è pignorabile quando il debito è di natura privata. Inoltre, non esiste una soglia minima di debito oltre la quale si può applicare questo diritto. Perciò il pignoramento si può svolgere anche nel caso di piccoli importi, se non fosse che la procedura in sé ha un costo elevato (senza considerare l’onorario dell’avvocato).
Inoltre la procedura per sua natura ha tempi molto lunghi, dai tre ai dieci anni a seconda del tribunale e della natura del bene. In questo periodo pertanto il debitore ha diritto di restare all’interno dell’immobile. Queste condizioni non invogliano il creditore a proseguire, ma al contrario a prendere in considerazione altre procedure come il saldo e stralcio, che permette di entrare in possesso di una somma sicura e in tempi certi.

Con la sentenza n. 128/21, la Corte Costituzionale ha dichiarato incostituzionale il divieto di pignoramento della prima casa.

Tutte le procedure di pignoramento aventi ad oggetto la prima casa, che erano state interrotte a causa della pandemia, hanno ripreso il loro normale corso.
La Corte ha sentenziato che la sospensione della procedura può essere disposta solo a fronte di circostanze eccezionali e per un periodo di tempo limitato, nei limiti della tollerabilità. Con le ultime disposizioni, il periodo di sospensione era arrivato a 14 mesi (30 aprile 2020 – 31 dicembre 2020).

Si può pignorare la prima casa cointestata

É possibile anche pignorare, infine, anche la prima casa cointestata al coniuge. Il pignoramento viene eseguito sull’intero immobile, con l’obbligo, alla divisione del prezzo, di rimborsare il coniuge non debitore del 50%.

In ogni caso il giudice, prima di procedere con una vendita integrale del bene, valuta se è possibile una divisione dell’immobile (ad esempio frazionare la proprietà in modo da venderne una parte e concedere l’altra al comproprietario.

Il pignoramento immobiliare della prima casa è inevitabile?

Non si tratta di certo di una procedura alla quale i creditori ricorrono volentieri, quanto piuttosto l’ultima carta che si ritrovano in mano per tornare in possesso del credito loro spettante. Il pignoramento ha tempi piuttosto lunghi e la vendita all’asta degli esiti incerti sia nei tempi che nel ritorno economico.

Consulenti immobiliari come Stralciami aiutano i propri clienti a uscire da questa situazione difficile con un accordo di saldo e stralcio.
Si tratta di un accordo di pagamento al creditore di una somma inferiore di quella originaria a “stralcio” dell’intero debito. Il saldo e stralcio è un accordo molto vantaggioso per tutte le parti in causa.
I creditori entrano in possesso di una somma di denaro minore, ma certa nell’importo e nei tempi di ottenimento. Il debitore può stralciare la propria posizione debitoria, venire rimosso dalla centrale dei rischi e vedere ripulita la propria reputazione di cattivo pagatore.
L’acquirente entra in possesso di un immobile a un prezzo molto conveniente e senza affrontare la concorrenza in fase di asta, che riducono le possibilità di successo.

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