Istanza di vendita immobiliare: in che cosa consiste?

L’istanza di vendita immobiliare può essere avviata quando il debitore non è più in grado di far fronte ai pagamenti e si verifica il pignoramento immobiliare. Dopo che è stato notificato l’atto al debitore e non si è giunti a un accordo tra le parti, il creditore ha la possibilità di iniziare questa procedura. Questo passaggio è cruciale nel processo di recupero del credito da parte del creditore e può avvenire dopo un periodo di tempo specificato dalle leggi locali.”

Cos’è l’istanza di vendita immobiliare?

L’istanza di vendita è la richiesta rivolta da parte del creditore (o altro soggetto in possesso di titolo esecutivo) al giudice dell’esecuzione di vendita del bene immobile pignorato. Questa deve essere depositata dopo 10 giorni e non oltre 90 giorni dalla notifica di pignoramento, pena la perdita di valore.

Normalmente il creditore procedente è il soggetto che avvia la procedura esecutiva che parte con il pignoramento. La procedura esecutiva si attiva con il pignoramento che può riguardare: somme, beni mobili e beni immobili. L’espropriazione forzata viene anticipata dalla notifica dell’avviso di intimazione in quei casi in cui la notifica della cartella di pagamento sia avvenuta da oltre un anno.

Il creditore procedente deve notificare a tutti gli altri creditori che ha avviato la procedura esecutiva, in modo che non vengano attivate altre procedure. Pertanto, una volta notificato agli altri creditori, si può decidere in autonomia se insinuarsi nel procedimento di esecuzione immobiliare oppure non intervenire in procedura.

Chi può avviare il procedimento?

Tieni conto che il giudice dell’esecuzione vuole una sola procedura in quanto i costi per queste procedure sono di circa 12.000/15.000 euro che anticipa il creditore procedente (esempio banca, condominio, etc.) chiunque ha un titolo esecutivo può avviare il procedimento, queste spese poi ricadono sul debitore che si sommano al resto dei debiti.

Per prima cosa bisogna specificare che se vi è più di un creditore pignorante, il creditore che vuole procedere con la vendita ha l’obbligo di notificare agli altri creditori le sue intenzioni entro 5 giorni dal pignoramento.
In caso la notifica non avvenga, il giudice dell’esecuzione non potrà provvedere sull’eventuale istanza di vendita.
Il creditore, o chi è in possesso di un titolo esecutivo, può chiedere la vendita del bene pignorato tramite un’istanza presentata al giudice.
Da dopo la presentazione della notifica dell’atto di pignoramento, il limite di tempo va da un minimo di 10 giorni a non oltre i 45 giorni dal pignoramento stesso.

In caso di presentazione dell’istanza, il giudice dispone la cancellazione della trascrizione.

Presentazione della documentazione ipocatastale

Il creditore poi ha 60 giorni di tempo per presentare la documentazione ipocatastale relativa ai 20 anni precedenti la trascrizione del pignoramento. Nel dettaglio:

• estratto del catasto;
• certificati delle iscrizioni;
• trascrizioni relative all’immobile.

Tutta questa documentazione può essere sostituita da un certificato notarile che attesti le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari. Vi è la possibilità di ritardare di altri 60 giorni il tempo per il deposito dei documenti.

Quando il pignoramento diviene inefficace?

Questi sono i casi nei quali il pignoramento diviene inefficace. Nel dettaglio:

· qualora non venga presentata l’iscrizione al ruolo entro 15 giorni dalla notifica dell’atto da parte giudiziario;
· qualora non venga depositata l’istanza di vendita entro 45 giorni dal pignoramento.

In caso di mancato deposito della documentazione, viene dichiarata un’ordinanza con cui viene disposta la cancellazione della trascrizione del pignoramento (art.562 secondo comma c.p.c) e l’estinzione del processo esecutivo.

Chi può richiedere l’istanza di vendita?

Decorso il termine di cui all’articolo 501, il creditore pignorante e ognuno dei creditori intervenuti provvisti di titolo esecutivo possono chiedere la vendita dell’immobile pignorato 

Entro 60 giorni dal deposito del ricorso il creditore che richiede la vendita deve provvedere ad allegare la seguente documentazione. Precisamente:

• l’estratto del catasto o la relazione notarile sostitutivo;
• i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato eseguite nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento;
• la prova di notificazione ai creditori che sui beni pignorati hanno un diritto di prelazione risultante da pubblici registri 

Una volta depositata l’istanza di vendita e la documentazione ipocatastale, il Giudice nomina un esperto individuato dall’elenco dei CTU del Tribunale, che provvederà a valutare l’immobile.

Procedura di stima dell’immobile pignorato

Il giudice entro 15 giorni dal deposito della documentazione necessaria per iniziare l’istanza di vendita deve nominare un professionista che si occupi di realizzare una stima del valore dell’immobile.
Questa deve essere presentata almeno 30 giorni prima dell’udienza fissata, per informare le parti delle modalità di vendita del bene pignorato.

Infatti entro 90 giorni dalla presentazione dell’istanza il giudice fisserà l’udienza in cui devono comparire sia il creditore che il debitore in cui comunicherà le decisioni prese in merito alla vendita dell’immobile.

Procedura di autorizzazione alla vendita: le modalità di vendita

Sono due le modalità secondo cui può avvenire la vendita dell’immobile: senza incanto o con incanto.

Vendita senza incanto

Tutto comincia con la pubblicazione da parte del cancelliere dell’avviso di vendita, un documento in cui sono indicati:

• gli estremi del Codice civile che identificano l’immobile pignorato;
• il valore dell’immobile determinato dall’articolo 568 c.p.c;
• il sito internet nel quale è pubblicato l’immobile e la stima;
• il nome e il recapito telefonico del custode il quale sarà poi disponibile a fornire altre generalità.

Offerta d’acquisto

Chiunque (tranne il debitore e chi per suo conto) può formulare un’offerta d’acquisto dell’immobile pignorato, di persona o tramite un legale, con una dichiarazione presentata in cancelleria contenente le seguenti indicazioni:

• il prezzo offerto
• le tempistiche e le modalità di pagamento
• qualsiasi elemento utile alla valutazione dell’offerta

Attenzione: l’offerta d’acquisto non è revocabile (a eccezione che il giudice non ordini l’incanto).
Offerta inefficace: se è inferiore oltre 1/4 del prezzo stabilito dall’ordinanza di vendita e se sussiste la presentazione di una cauzione di almeno 1/10 del prezzo offerto.

Offerta singola o più offerte

Se vi è una sola offerta verranno poi sentite le parti e in caso di offerta superiore al prezzo stimato dell’immobile questa verrà sicuramente accolta; in caso di offerta inferiore invece l’accettazione è a discrezione del giudice.Quando vi sono più offerte si tiene una gara e il miglior offerente si aggiudica il bene.

Offerta rateale: vi sono casi in cui il giudice può predisporre per giustificati motivi una rateizzazione con un termine massimo di 12 mesi.

Decreto di vendita e decreto di trasferimento

Una volta conclusa la vendita il giudice emana due decreti:
· di vendita, quello in cui vi sono indicati modo e termine entro il cui deve essere versato l’ammontare pattuito
· di trasferimento, ovvero quello con cui la proprietà viene trasferita a chi si è aggiudicato il bene

Vendita con incanto

Consiste in un’asta: una gara pubblica con offerte al rialzo che si svolge in una sala di pubbliche udienze in presenza di un giudice o di un suo delegato.
Di media la prima vendita all’asta avviene non prima di 7/8 mesi dalla notifica di pignoramento.

Tutti possono partecipare alla vendita con incanto previo deposito di una cauzione che viene restituita solo dopo la chiusura dell’incanto, in forma parziale del 9/10 nel caso in cui fosse impossibilitato a partecipare e non presenti una giustificazione valida.

Quando viene disposto l’incanto?

• se il giudice ritiene che l’asta possa garantire un ricavo maggiore della metà del valore del bene
• nel qual caso non vi siano state altre offerte per la vendita senza incanto.

Quando viene fatta un’offerta bisogna aspettare tre minuti senza che vi siano offerte maggiori per aggiudicare l’immobile.

Offerte posteriori all’incanto

Vi sono 10 giorni di tempo dopo che il bene è stato aggiudicato per poter presentare un’altra offerta, che però deve essere maggiore di 1/5 del prezzo raggiunto con l’incanto.
Se si verifica quest’ipotesi viene istituita un’altra asta.

Per ogni tentativo di vendita che va deserto, ovvero senza nessuna offerta, il giudice può decidere di ridurre la base d’asta del 25%.
Dopo quattro tentativi andati deserti verrà definita l’estinzione della procedura.

Procedura di assegnazione di un immobile pignorato

Il creditore può richiedere l’assegnazione per sé oppure per un terzo del bene pignorato nel caso la vendita non abbia luogo.

Ci sono 10 giorni di tempo per depositare un’istanza di assegnazione in cui si indica l’offerta del pagamento di una somma superiore o pari alle spese di esecuzione e al prezzo base stabilito nell’istanza di vendita.
Qualora vada a buon fine l’assegnazione a favore di un terzo, il creditore ha l’obbligo di dichiarare le generalità di quest’ultimo in cancelleria entro 5 giorni dalla sua pronuncia.

4) Possibili scenari nel caso in cui la vendita e l’assegnazione non hanno luogo
Qualora non abbiano luogo né la vendita né l’assegnazione il giudice può:

• disporre l’amministrazione giudiziaria del bene
• disporre un’altra ordinanza di vendita mantenendo invariato il prezzo
• stabilire altre condizioni di vendita e altre forme di pubblicità e predisporre altri tentativi di vendita

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