Il diritto di prelazione offre a una persona la possibilità di acquistare un bene, come un immobile, prima che venga ceduto a terzi.
In questo articolo, esploreremo come si applica questo diritto nelle transazioni, anche immobiliari e quali sono le sue implicazioni.
Il significato di diritto di prelazione
Il diritto di prelazione è un diritto che consente a una persona (il beneficiario) di avere la priorità nell’acquisto di un bene o di un contratto rispetto ad altri, quando il proprietario (concedente) decide di cederlo.
Questo diritto si applica in situazioni in cui il concedente intende vendere un bene a terzi.
In altre parole, il beneficiario del diritto di prelazione ha la possibilità di acquistare il bene alle stesse condizioni proposte da un eventuale acquirente esterno, senza dover affrontare una gara o una trattativa.
Il concedente, quindi, è colui che offre il bene o il diritto, mentre il beneficiario è colui che ha il privilegio di esercitare il diritto di prelazione, decidendo se acquistare il bene alle stesse condizioni proposte da un altro acquirente.
Prelazione Legale e Volontaria: differenze e applicazioni
Il diritto di prelazione si suddivide in due principali categorie:
- la prelazione legale
- la prelazione volontaria.
La principale differenza tra le due risiede nel fatto che, mentre la prelazione volontaria dipende da un accordo tra le parti, la prelazione legale è imposta dalla legge e garantisce determinati diritti a favore di soggetti specifici, che non possono essere ignorati dal venditore.
Prelazione Legale e la tutela dei soggetti privilegiati
Nella prelazione legale, è la legge stessa a determinare chi ha diritto di prelazione su un bene. Questo tipo di prelazione si applica in vari contesti. Tra questi, le compravendite immobiliari, e ha lo scopo di tutelare determinati soggetti.
1. Prelazione Ereditaria: quando un erede decide di vendere la propria quota di un bene ereditato, deve informare preventivamente gli altri coeredi e comunicare loro il prezzo di vendita. Questi ultimi hanno così il diritto di acquistare la quota alle stesse condizioni proposte a terzi, evitando che il bene venga venduto a un soggetto esterno senza il loro consenso.
2. Prelazione Urbana nelle Locazioni Commerciali: se un locatore decide di vendere un immobile adibito a uso commerciale, il conduttore (ovvero l’inquilino) ha diritto di prelazione. Questo significa che il conduttore ha la priorità nell’acquisto dell’immobile alle stesse condizioni proposte a un terzo acquirente, a parità di prezzo. In questo caso, la legge tutela l’inquilino, considerandolo il soggetto più legato all’immobile, sia per l’uso che ne fa sia per la continuità del rapporto locativo.
3. Prelazione Agraria: nel settore agricolo, il coltivatore diretto ha un diritto di prelazione quando il proprietario di un fondo agricolo decide di venderlo. Se il fondo è confinante con quello del coltivatore, quest’ultimo ha la priorità nell’acquisto del terreno, garantendo così la tutela dell’attività agricola e la continuità della coltivazione.
Prelazione volontaria e differenze con la prelazione legale
A differenza della prelazione legale, la prelazione volontaria nasce da un accordo specifico tra le parti. Qui una delle parti si impegna a dare la possibilità all’altra di acquistare un bene prima che venga venduto a terzi. La prelazione volontaria vincola solo i soggetti che hanno sottoscritto l’accordo. Se il venditore non rispetta l’accordo e vende il bene a una terza parte, il beneficiario del diritto di prelazione non può agire nei confronti di quest’ultima. Ma bensì esclusivamente verso il venditore per chiedere il risarcimento del danno subito.
Prelazione Legale e l’opponibilità a terzi
Al contrario, la prelazione legale è opponibile a terzi.
Questo significa che se un venditore, pur avendo l’obbligo di rispettare il diritto di prelazione di un soggetto privilegiato, trasferisce il bene a un altro acquirente senza dare la possibilità al beneficiario di esercitare il diritto, il beneficiario può agire contro il terzo acquirente.
In tal caso, il beneficiario ha il diritto di “riscattare” il bene, acquistandolo alle stesse condizioni previste per il terzo acquirente.
Quindi la prelazione legale garantisce una tutela più forte, poiché opponibile a terzi. La prelazione volontaria è limitata ai soggetti che hanno sottoscritto l’accordo. Inoltre, non può essere fatta valere nei confronti di chi acquista il bene senza tenerne conto.
Il diritto di prelazione nell’ambito immobiliare
Questo diritto viene generalmente riconosciuto a determinate categorie di soggetti, come ad esempio inquilini di un immobile locato, soci di una società immobiliare o altri soggetti specificamente indicati in un contratto.
Quando il proprietario decide di vendere l’immobile, deve prima offrire la possibilità di acquisto al titolare del diritto di prelazione. Questo deve essere fatto alle stesse condizioni proposte a eventuali acquirenti esterni.
Se il titolare del diritto non esercita questa opzione entro un termine stabilito, il proprietario è libero di vendere l’immobile a un terzo. Il diritto di prelazione è uno strumento che tutela l’interesse di determinate persone a mantenere una relazione con l’immobile. Allo stesso tempo garantisce al venditore la possibilità di concludere la vendita se il diritto non viene esercitato.